EPBD : quel impact pour l’immobilier commercial en France ?
Le 15 juillet 2026, la Commission européenne a ouvert une procédure d’infraction contre les 27 États membres. Aucun pays n’avait entièrement transposé la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments (EPBD) dans son droit national à l’échéance du 29 mai 2026.
En France, ce retard change toutefois peu de choses à court terme pour l’immobilier commercial. Plusieurs obligations concernant la recharge électrique, la performance énergétique et la solarisation des parkings sont déjà prévues par la réglementation française, avec leur propre calendrier.
Autrement dit, le retard pris au niveau européen ne signifie pas que les projets peuvent être reportés.
Ce qu’il faut retenir
Aucun État membre n’a entièrement transposé l’EPBD avant l’échéance du 29 mai 2026. La Commission européenne a donc engagé une procédure d’infraction le 15 juillet.
En France, la loi LOM, le décret tertiaire et la loi APER prévoient déjà leurs propres obligations et échéances.
Depuis le 1er janvier 2025, des obligations de recharge s’appliquent déjà aux parkings non résidentiels de plus de 20 places.
Depuis le 1er juillet 2026, certains grands parkings sont également concernés par les obligations de solarisation.
Le retard européen change peu de choses à court terme en France
La procédure d’infraction concerne la transposition tardive de l’EPBD dans les législations nationales. Lors de l’adoption de la directive révisée en 2024, les États membres avaient jusqu’au 29 mai 2026 pour effectuer cette transposition. Aucun n’y est parvenu entièrement dans les délais.
La Commission européenne a donc envoyé une mise en demeure aux 27 États membres le 15 juillet. Si leurs réponses sont jugées insuffisantes, un avis motivé peut suivre et, à terme, la Commission peut saisir la Cour de justice de l’Union européenne. Les éventuelles sanctions financières concernent alors l’État membre.
Pour les entreprises qui possèdent ou gèrent de l’immobilier commercial en France, l’enjeu immédiat est surtout national. Plusieurs mesures concernant les bâtiments tertiaires et leurs parkings sont déjà en vigueur et continuent de s’appliquer indépendamment de cette procédure.
Sources : Commission européenne, Commission calls on EU countries to transpose the reinforced rules on the energy performance of buildings; ESG Today, EU Commission Launches Legal Action Against All Member States for Failing to Implement Zero-Emission Building Law; Servola, All 27 Are Late, Your Deadline Did Not Move
Ce que l’EPBD prévoit pour l’immobilier commercial
Malgré le retard de transposition, les grandes orientations de l’EPBD sont déjà connues.
Pour les bâtiments non résidentiels, les États membres devront notamment définir des normes minimales de performance énergétique afin d’améliorer les 16 % de surfaces les moins performantes d’ici 2030, puis 26 % d’ici 2033.
Les exigences en matière de recharge vont également évoluer. À partir du 1er janvier 2027, les bâtiments non résidentiels existants disposant d’au moins 20 places devront prévoir au minimum un point de recharge pour dix places, ou le pré-équipement de la moitié des emplacements. Des exigences spécifiques sont également prévues pour les nouvelles constructions et les rénovations importantes.
La transposition française devra encore préciser comment ces différentes exigences seront appliquées au niveau national.
Ce qui change pour les copropriétés résidentielles
Sources : EUR-Lex, official summary of Directive (EU) 2024/1275; BUILD UP (Commission européenne), Minimum energy performance standards and progressive renovation trajectories; Commission européenne, annexe sur les chaudières à combustibles fossiles; Byrne Wallace Shields, Revised Energy Performance of Buildings Directive.
En France, plusieurs obligations s’appliquent déjà
Pour l’immobilier commercial français, il ne faut toutefois pas attendre la transposition de l’EPBD. Plusieurs obligations concernant la recharge, la consommation énergétique et les parkings sont déjà en vigueur.
Recharge électrique. Depuis le 1er janvier 2025, les parkings non résidentiels existants de plus de 20 places doivent disposer d’au moins un point de recharge par tranche de 20 places. Des obligations de recharge et de pré-équipement s’appliquent également aux parkings neufs et aux rénovations importantes.
Performance énergétique. Le décret tertiaire impose aux bâtiments à usage tertiaire de plus de 1 000 m² de réduire leur consommation énergétique de 40 % d’ici 2030, 50 % d’ici 2040 et 60 % d’ici 2050. Les consommations doivent également être déclarées chaque année sur la plateforme OPERAT.
Solarisation des parkings. Depuis le 1er juillet 2026, certains grands parkings extérieurs doivent couvrir au moins la moitié de leur surface avec des installations photovoltaïques. À partir du 1er juillet 2028, cette obligation sera étendue aux parkings de plus de 1 500 m².
La réglementation française est donc déjà bien concrète. Les prochaines exigences issues de l’EPBD viendront s’ajouter à ce cadre, avec des seuils qui ne sont pas toujours identiques.
Pour les gestionnaires immobiliers, l’enjeu est surtout d’avancer sur les obligations déjà en vigueur tout en anticipant les prochaines évolutions européennes.
Source : Avere-France, Pré-équipement : ce qui va changer en 2021 ; Bird & Bird / Lexology, Energy transition: new obligations on the integration of photovoltaic and charging stations ; AFNOR, Tertiary Decree FAQ ; Légifrance, Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019.
Que signifie tout cela pour votre parc immobilier ?
Vérifiez les obligations déjà applicables à vos parkings. Les exigences de la loi LOM sont en vigueur depuis janvier 2025 et ne dépendent pas de la transposition de la nouvelle EPBD.
Pensez la recharge à l’échelle du bâtiment. Ajouter des bornes augmente la puissance demandée sur le site. Un système de gestion de l’énergie permet de répartir la puissance disponible entre les bornes et les autres consommateurs du bâtiment et d’éviter des pics inutiles.
Anticipez les obligations de solarisation. Si vos parkings dépassent 1 500 m², vérifiez dès maintenant à quelle échéance ils seront concernés par la loi APER.
Suivez vos objectifs du décret tertiaire. Les déclarations OPERAT et les objectifs de réduction de consommation suivent leur propre calendrier.
Préparez les prochaines exigences européennes. La transposition française de l’EPBD précisera comment les nouvelles obligations, notamment celles prévues à partir de 2027, seront appliquées en France.
Questions fréquentes
Le retard de transposition de l’EPBD affecte-t-il la loi LOM ou le décret tertiaire ?
Non, la loi LOM et le décret tertiaire relèvent de la réglementation française et continuent de s’appliquer selon leurs propres échéances.
Quels parkings sont concernés par les obligations de recharge en France ?
Depuis le 1er janvier 2025, les parkings non résidentiels existants de plus de 20 places sont soumis à des obligations de recharge. D’autres exigences s’appliquent aux constructions neuves et aux rénovations importantes, en fonction notamment du nombre de places et de la date du permis.
Quelles sont les sanctions prévues par le décret tertiaire ?
Le non-respect du décret tertiaire peut entraîner une amende allant jusqu’à 7 500 € par bâtiment pour une personne morale, ainsi que la publication du nom de l’entité concernée.
Tous les parkings sont-ils déjà concernés par les obligations de solarisation ?
Non, depuis le 1er juillet 2026, elles concernent notamment les parkings extérieurs de plus de 10 000 m² et certains parkings de 1 500 à 10 000 m². À partir du 1er juillet 2028, elles seront étendues à tous les parkings extérieurs de plus de 1 500 m².