EPBD en netcongestie: wat betekent dit voor commercieel vastgoed?
Op 15 juli 2026 startte de Europese Commissie een inbreukprocedure tegen alle 27 EU-lidstaten. Geen enkel land had de herziene richtlijn energieprestatie van gebouwen (EPBD) tegen 29 mei 2026 volledig omgezet in nationale wetgeving.
Voor bedrijven die commercieel vastgoed bezitten of beheren in Nederland komt daar nog een veel concreter probleem bij: netcongestie. Inmiddels wachten 15.000 bedrijven op een nieuwe of zwaardere netaansluiting. Dat heeft directe gevolgen voor plannen rond elektrificatie en laadinfrastructuur.
De vraag is dus niet alleen welke verplichtingen eraan komen, maar ook hoeveel elektrisch vermogen er op een locatie beschikbaar is om eraan te voldoen.
Kort samengevat
Geen enkele EU-lidstaat haalde de omzettingsdeadline van de EPBD op 29 mei 2026. Op 15 juli startte de Europese Commissie daarom een inbreukprocedure tegen alle 27 landen.
De gemiste deadline betekent niet dat de verplichtingen uit de EPBD automatisch worden uitgesteld. Vanaf 1 januari 2027 worden onder meer de eisen voor laadinfrastructuur bij bestaande niet-residentiële gebouwen strenger.
In Nederland vormt netcongestie een bijkomende uitdaging. De wachtlijst voor een netaansluiting groeide in drie jaar tijd van 6.000 naar 15.000 bedrijven. Beschikbare aansluitcapaciteit wordt steeds belangrijker bij de ontwikkeling, verhuur en het beheer van commercieel vastgoed.
De gemiste EPBD-deadline betekent geen uitstel
De inbreukprocedure draait om de laattijdige omzetting van de EPBD in nationale wetgeving. Bij de goedkeuring van de herziene richtlijn in 2024 kregen de lidstaten tot 29 mei 2026 om dat te doen. Geen enkel land slaagde erin de richtlijn tegen die datum volledig om te zetten.
Daarom stuurde de Europese Commissie op 15 juli een ingebrekestelling naar alle 27 lidstaten. Zij krijgen twee maanden om te reageren en verdere stappen te zetten. Vindt de Commissie hun reactie onvoldoende, dan kan een met redenen omkleed advies volgen en kan de zaak uiteindelijk voor het Hof van Justitie van de EU komen. Eventuele financiële sancties zijn gericht aan de lidstaat, niet aan individuele bedrijven of gebouweigenaren.
Voor commercieel vastgoed is vooral belangrijk dat deze procedure niet automatisch tot uitstel van de Europese verplichtingen leidt.
Bronnen: European Commission, Commission calls on EU countries to transpose the reinforced rules on the energy performance of buildings; ESG Today, EU Commission Launches Legal Action Against All Member States for Failing to Implement Zero-Emission Building Law; RVO, Laadinfrastructuur voor elektrisch vervoer - EPBD; Servola, All 27 Are Late, Your Deadline Did Not Move
Welke deadlines zijn belangrijk voor commercieel vastgoed?
De belangrijkste doelstellingen en deadlines zijn vastgelegd in richtlijn (EU) 2024/1275.
Energieprestatie: nieuwe gebouwen moeten vanaf 2030 emissievrij zijn op locatie. Voor nieuwe publieke gebouwen geldt dat vanaf 2028. Voor stookolie- en gasketels noemt de richtlijn 2040 als streefdatum voor volledige uitfasering. Dat is een indicatief nationaal beleidsdoel en geen harde deadline voor elk individueel gebouw.
Voor niet-residentiële gebouwen moeten lidstaten bovendien minimale energieprestatienormen vastleggen. Tegen 2030 moet de 16% slechtst presterende niet-residentiële vloeroppervlakte verbeterd zijn. Tegen 2033 loopt dat op tot 26%.
Laadinfrastructuur: vanaf 1 januari 2027 gelden strengere eisen voor bestaande niet-residentiële gebouwen met minstens 20 parkeerplaatsen. De EPBD schrijft minstens één laadpunt per tien parkeerplaatsen voor, of bekabeling voor minstens de helft van de parkeerplaatsen.
Voor nieuwbouw en gebouwen die ingrijpend worden gerenoveerd, gelden andere eisen. Vanaf vijf parkeerplaatsen voorziet de richtlijn minstens één laadpunt per vijf plaatsen, of één per twee plaatsen voor kantoorgebouwen, plus bekabeling voor minstens de helft van de parking. In Nederland wordt dit uitgewerkt via het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) onder de Omgevingswet; RVO publiceerde hierover al een praktische handreiking voor gebouweigenaars.
Voor deze bepalingen is de omzetting in nationale wetgeving belangrijk. Net daar zit momenteel nog onzekerheid: veel lidstaten hebben de precieze nationale uitwerking nog niet afgerond. De Europese deadlines zijn daardoor echter niet automatisch verschoven.
Wat er verandert voor residentiële appartementencomplexen
Bronnen: EUR-Lex, official summary of Directive (EU) 2024/1275; BUILD UP (European Commission), Minimum energy performance standards and progressive renovation trajectories; Europese Commissie, richtsnoerbijlage over stookolie- en gasketels; RVO, Laadinfrastructuur voor elektrisch vervoer - EPBD; Byrne Wallace Shields, Revised Energy Performance of Buildings Directive.
In Nederland speelt nog een tweede uitdaging: netcongestie
Voor Nederlands commercieel vastgoed is de EPBD maar één deel van het verhaal. Ook de beschikbare capaciteit op het elektriciteitsnet bepaalt steeds vaker wat er op een locatie mogelijk is.
De wachtlijst voor een nieuwe of zwaardere netaansluiting is in drie jaar tijd gegroeid van 6.000 naar 15.000 bedrijven. Vooral op bedrijventerreinen wordt beschikbare netcapaciteit daardoor steeds belangrijker.
Dat heeft ook gevolgen voor de vastgoedmarkt. Een pand met voldoende aansluitcapaciteit is aantrekkelijker voor bedrijven die willen elektrificeren. Waar nauwelijks extra vermogen beschikbaar is, worden uitbreidingen en nieuwe elektrische toepassingen moeilijker.
Tegelijk veranderen de regels rond netcongestie. Sinds 1 juli 2026 komen ook kleinverbruikers met een aansluiting tot en met 3x80A op de congestiewachtrij terecht. Tot 1 januari 2027 krijgen oplossingen die het net helpen ontlasten, zoals batterijen, voorrang. Daarna volgen essentiële voorzieningen en vervolgens de overige aanvragen.
Voor laadinfrastructuur wordt beschikbare capaciteit dus minstens zo belangrijk als het aantal laadpunten. Zeker met de strengere EPBD-eisen vanaf 2027 is het belangrijk om te weten hoeveel vermogen een locatie vandaag al beschikbaar heeft.
Wachten op een toekomstige netverzwaring is daarbij niet altijd nodig. Slim laden en energiemanagement kunnen helpen om de beschikbare capaciteit beter te benutten. Via de capaciteitskaart van Netbeheer Nederland kunt u bovendien per regio bekijken waar de ruimte op het net beperkt is.
Bronnen: NVM, Vastgoedkloof bedrijventerreinen escaleert: stroomaansluiting wordt goud waard; Rabobank, From niche to norm: Europe’s EV charging infrastructure in 2025; Eurelectric, What are grid connections and how Europe can fix the queue; VNO-NCW West, Nieuwe regels bij netcongestie vanaf 1 juli 2026: wat betekent dit voor ondernemers?; Netbeheer Nederland, capaciteitskaart.
Meer doen met de capaciteit die er al is
Door netcongestie verschuift de aandacht steeds meer van alleen netverzwaring naar slimmer omgaan met de beschikbare capaciteit op een locatie.
Op bedrijventerreinen ontstaan bijvoorbeeld energy hubs, waarbij bedrijven energie en beschikbare netcapaciteit onderling afstemmen. Ook gedeelde aansluitingen en samenwerking tussen bedrijven, vastgoedeigenaren, gemeenten en netbeheerders krijgen meer aandacht.
Voor laadinfrastructuur betekent dit dat ook slim laden en energiemanagement belangrijker worden. In plaats van alle voertuigen tegelijkertijd op vol vermogen te laten laden, kan het beschikbare vermogen worden verdeeld op basis van de laadbehoefte en het andere energieverbruik in het gebouw.
Zo kan een bedrijf meer laadpunten voorzien zonder dat daarvoor automatisch een zwaardere netaansluiting nodig is.
Wat betekent dit voor je vastgoedportefeuille?
Breng eerst de beschikbare netcapaciteit in kaart. Controleer bij de netbeheerder hoeveel vermogen een locatie vandaag beschikbaar heeft en welke mogelijkheden er zijn voor uitbreiding.
Bekijk laadinfrastructuur als onderdeel van het volledige energiebeheer van een gebouw. Een energiemanagementsysteem kan het beschikbare vermogen verdelen tussen laadpunten en andere verbruikers en zo helpen om binnen de bestaande aansluiting te blijven.
Bereid je voor op de eisen vanaf 2027. De vertraging bij de omzetting van de EPBD betekent niet automatisch dat bedrijven meer tijd krijgen.
Onderzoek alternatieven voor netverzwaring. Slim laden, batterijen, gedeelde aansluitingen en energy hubs kunnen op locaties met netcongestie extra mogelijkheden bieden.
Volg de Nederlandse uitwerking van de EPBD. Het Bbl en de informatie van RVO bepalen hoe de Europese eisen uiteindelijk in Nederland worden toegepast.
Veelgestelde vragen
Wat is de EPBD en waarom is ze relevant voor commercieel vastgoed?
De Energy Performance of Buildings Directive is het Europese kader om het energieverbruik en de uitstoot van gebouwen terug te dringen. De herziene versie uit 2024 bevat onder meer nieuwe eisen voor de energieprestatie van niet-residentiële gebouwen en de uitrol van laadinfrastructuur voor elektrische voertuigen.
Wat gebeurt er nu met de inbreukprocedure?
De lidstaten krijgen eerst de kans om te reageren en hun omzetting verder af te ronden. Is die reactie onvoldoende, dan kan de Europese Commissie verdere juridische stappen zetten en uiteindelijk naar het Hof van Justitie van de EU stappen. Eventuele financiële sancties zijn gericht aan de lidstaat, niet aan individuele bedrijven of gebouweigenaars.
Verandert de gemiste EPBD-deadline iets aan de Nederlandse eisen voor laadinfrastructuur?
De inbreukprocedure gaat over de laattijdige omzetting van de richtlijn door de lidstaten. De Europese deadlines zijn daarmee niet automatisch gewijzigd. De precieze toepassing in Nederland wordt verder uitgewerkt via het Bbl.
Wat is netcongestie en waarom is dit relevant voor commercieel vastgoed?
Netcongestie ontstaat wanneer het elektriciteitsnet op een bepaalde locatie onvoldoende capaciteit heeft om alle gevraagde elektriciteit te transporteren. Daardoor kunnen bedrijven soms niet meteen een nieuwe of zwaardere aansluiting krijgen. Dat kan gevolgen hebben voor elektrificatie, laadinfrastructuur en andere plannen voor een gebouw of bedrijfslocatie.
Hoe kan een bedrijf laadinfrastructuur uitbreiden als er geen zwaardere netaansluiting beschikbaar is?
Slim laden en energiemanagement kunnen helpen om laadpunten binnen de bestaande aansluitcapaciteit te gebruiken. Afhankelijk van de locatie kunnen ook batterijen, gedeelde aansluitingen of een energy hub mogelijkheden bieden.