Les 27 États membres sont en retard sur l’EPBD : quel impact pour l’immobilier commercial ?
Le 15 juillet 2026, la Commission européenne a ouvert une procédure d’infraction contre les 27 États membres. Aucun pays n’avait entièrement transposé la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments (EPBD) dans son droit national à l’échéance du 29 mai 2026.
Ce retard ne signifie toutefois pas que les obligations sont automatiquement reportées. Les États membres ont pris du retard dans la transposition, mais les échéances prévues par la directive européenne n’ont pas été modifiées. Les exigences en matière d’infrastructure de recharge pour les bâtiments non résidentiels seront notamment renforcées à partir du 1er janvier 2027.
Pour les entreprises qui possèdent ou gèrent de l’immobilier commercial en Belgique, il n’y a donc pas lieu d’attendre la fin de la procédure européenne pour s’y préparer.
Ce qu’il faut retenir
Aucun État membre n’a entièrement transposé l’EPBD avant l’échéance du 29 mai 2026.
Le 15 juillet, la Commission européenne a envoyé une mise en demeure aux 27 pays, première étape de la procédure d’infraction.
Ce retard de transposition n’entraîne pas automatiquement un report des obligations prévues par l’EPBD.
À partir du 1er janvier 2027, les exigences européennes en matière d’infrastructure de recharge seront renforcées pour certains bâtiments non résidentiels existants.
En Belgique, des obligations régionales sont déjà en vigueur depuis janvier 2025.
Le retard de transposition ne signifie pas un report
La procédure d’infraction concerne la transposition tardive de l’EPBD dans les législations nationales. Lors de l’adoption de la directive révisée en 2024, les États membres avaient jusqu’au 29 mai 2026 pour effectuer cette transposition. Aucun n’y est parvenu entièrement dans les délais.
La Commission européenne a donc envoyé une mise en demeure aux 27 États membres le 15 juillet. Ils disposent de deux mois pour répondre et poursuivre la transposition. Si leur réponse est jugée insuffisante, la Commission peut émettre un avis motivé et, à terme, saisir la Cour de justice de l’Union européenne.
Cette procédure peut durer plusieurs années et éventuellement aboutir à des sanctions financières pour l’État concerné. Pour les entreprises, le point essentiel est ailleurs : cette procédure ne leur accorde pas automatiquement de délai supplémentaire pour se préparer aux futures obligations.
Sources : Commission européenne, Commission calls on EU countries to transpose the reinforced rules on the energy performance of buildings; ESG Today, EU Commission Launches Legal Action Against All Member States for Failing to Implement Zero-Emission Building Law; Servola, All 27 Are Late, Your Deadline Did Not Move
Quelles échéances concernent l’immobilier commercial ?
Les principales exigences sont définies dans la directive (UE) 2024/1275.
Performance énergétique. À partir de 2030, les nouveaux bâtiments devront être à émissions nulles sur site. Pour les nouveaux bâtiments publics, cette exigence s’appliquera dès 2028.
La directive fixe également 2040 comme objectif indicatif pour la sortie complète des chaudières à combustibles fossiles. Il s’agit d’un objectif de politique nationale et non d’une échéance imposée individuellement à chaque bâtiment.
Pour les bâtiments non résidentiels, les États membres doivent également définir des normes minimales de performance énergétique. Elles devront permettre d’améliorer les 16 % de surfaces non résidentielles les moins performantes d’ici 2030, puis 26 % d’ici 2033.
Infrastructure de recharge. À partir du 1er janvier 2027, les exigences seront renforcées pour les bâtiments non résidentiels existants disposant d’au moins 20 places de parking. L’EPBD prévoit au minimum un point de recharge pour dix places, ou le pré-équipement de la moitié des emplacements.
D’autres exigences s’appliquent aux nouvelles constructions et aux bâtiments faisant l’objet d’une rénovation importante. À partir de cinq places de parking, la directive prévoit au moins un point de recharge pour cinq places, ou un pour deux places dans le cas des immeubles de bureaux, ainsi que le pré-équipement d’au moins la moitié du parking.
La manière dont ces dispositions seront appliquées concrètement dépendra de leur transposition dans les législations nationales et régionales.
Ce qui change pour les copropriétés résidentielles
Sources : EUR-Lex, official summary of Directive (EU) 2024/1275; BUILD UP (Commission européenne), Minimum energy performance standards and progressive renovation trajectories; Commission européenne, annexe sur les chaudières à combustibles fossiles; Byrne Wallace Shields, Revised Energy Performance of Buildings Directive.
En Belgique, des règles sont déjà en vigueur
Pour l’immobilier commercial belge, la réglementation européenne n’est qu’une partie du cadre à prendre en compte. La Flandre, Bruxelles et la Wallonie ont déjà introduit leurs propres obligations pour les infrastructures de recharge dans les parkings non résidentiels.
En Flandre, tout parking comptant au moins 20 emplacements doit disposer d’un minimum de deux points de recharge.
À Bruxelles, les parkings de bureaux doivent disposer de deux points de recharge et d’une infrastructure permettant d’équiper 10 % des emplacements. Pour les autres parkings, ce seuil est de 5 %.
En Wallonie, les parkings d’au moins 20 places doivent disposer d’au moins un point de recharge, avec une infrastructure prévue pour un cinquième des emplacements.
Ces obligations sont en vigueur depuis janvier 2025. Elles s’appliquent donc indépendamment de l’avancement de la transposition de la nouvelle EPBD.
La demande de recharge continue par ailleurs d’augmenter. Depuis 2026, seuls les véhicules de société zéro émission restent fiscalement déductibles en Belgique. Pour les bureaux, sites d’entreprise et autres bâtiments commerciaux, anticiper la recharge ne répond donc pas uniquement à une obligation réglementaire. Il s’agit aussi de pouvoir accompagner l’électrification croissante des flottes.
Source : Osborne Clarke, Is Belgian real estate ready for the new rules for electric vehicles from 2025?
Pourquoi la transposition reste importante
Même si le retard actuel ne signifie pas automatiquement un report, la transposition nationale et régionale reste essentielle.
C’est elle qui détermine comment les exigences européennes seront appliquées concrètement : les seuils exacts, les bâtiments concernés, les procédures à suivre ou encore les éventuelles sanctions.
Pour les normes de performance énergétique, par exemple, tous les détails ne sont pas encore connus. Il reste notamment à déterminer quels bâtiments feront partie des catégories les moins performantes et seront donc concernés en priorité par les futures exigences de rénovation.
Pour les entreprises qui gèrent un portefeuille immobilier, l’incertitude porte donc surtout sur les modalités d’application. L’évolution générale de la réglementation est connue, mais certains détails doivent encore être précisés.
C’est une raison supplémentaire pour identifier dès maintenant les bâtiments qui pourraient nécessiter des investissements dans les prochaines années.
Source : Servola, All 27 Are Late, Your Deadline Did Not Move
Que signifie tout cela pour votre portefeuille immobilier ?
N’attendez pas la fin de la procédure d’infraction. Celle-ci peut prendre plusieurs années et ne signifie pas automatiquement que les entreprises disposent de plus de temps pour se préparer.
Faites le point sur vos parkings et vos futurs besoins de recharge. Tenez compte des obligations déjà applicables en Belgique, mais aussi des exigences européennes prévues à partir de 2027.
Ne vous limitez pas au nombre de bornes. Ajouter des points de recharge augmente également la puissance demandée sur le site. Un système de gestion de l’énergie permet de répartir la puissance disponible entre les bornes et les autres consommateurs du bâtiment, afin de mieux exploiter la capacité électrique existante.
Évaluez la performance énergétique de vos bâtiments. Vous pourrez ainsi identifier les sites susceptibles d’être concernés en priorité par de futures exigences de rénovation.
Suivez la réglementation de chaque Région. La Flandre, Bruxelles et la Wallonie appliquent déjà leurs propres obligations en matière d’infrastructure de recharge.
Questions fréquentes
Qu’est-ce que l’EPBD et pourquoi concerne-t-elle l’immobilier commercial ?
La directive sur la performance énergétique des bâtiments est le cadre européen visant à réduire la consommation d’énergie et les émissions des bâtiments. Sa version révisée en 2024 introduit notamment de nouvelles exigences pour la performance énergétique des bâtiments non résidentiels et le déploiement d’infrastructures de recharge pour véhicules électriques.
L’Union européenne a-t-elle reporté les obligations en matière de recharge ?
Non, la procédure d’infraction concerne le retard pris par les États membres dans la transposition de la directive. Les échéances prévues dans le texte européen n’ont pas été automatiquement modifiées. Cela concerne notamment les exigences prévues à partir du 1er janvier 2027 pour certains bâtiments non résidentiels existants.
Que va-t-il se passer avec la procédure d’infraction ?
Les États membres disposent d’abord d’un délai pour répondre à la Commission et poursuivre leur transposition. Si leur réponse est insuffisante, la Commission peut engager d’autres étapes de la procédure et, à terme, saisir la Cour de justice de l’Union européenne. Les éventuelles sanctions financières concernent l’État membre.
Les règles belges diffèrent-elles des exigences européennes ?
Oui, la Flandre, Bruxelles et la Wallonie appliquent déjà leurs propres règles pour les infrastructures de recharge dans les bâtiments non résidentiels. Elles doivent donc être prises en compte parallèlement à la future transposition de l’EPBD.